Conseils &
mise en œuvre



LA FISCALISTE DES REVENUS LOCATIFS

Les différents régimes existants : foncier vs meublé

Il existe 2 régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le régime foncier (location à l’année le plus souvent) ou le régime meublé (location à l’année, à la saison, au mois ou à la semaine).

Dans les 2 cas, vous pouvez louer votre bien en direct de particulier à particulier ou par le biais d’un professionnel.

Le régime foncier concerne les logements loués sans aucun meuble : on parle de biens loués « nus » ou « non meublés ». Le contrat de location est un contrat de location en murs nus.

Le régime meublé concerne les logements loués avec des meubles. Le contrat doit explicitement porter la mention de « location meublée », et peut prendre plusieurs formes : mandat de gestion, bail commercial, contrat de location meublée, …

A savoir : Avoir un logement avec seule une cuisine ou salle de bain meublée relève du régime foncier et non du régime meublé. Pour bénéficier du régime meublé, le logement entier doit être meublé, votre locataire doit pouvoir y séjourner sans nécessité de le meubler davantage. Le décret 2015-981 du 31/07/2015 fixe la liste des meubles nécessaires pour obtenir la qualification de « logement meublé ».

Les différents régimes existants : foncier vs meublé

Comment déclarer vos revenus locatifs ?
Micro vs Réel simplifié

Comment déclarer vos revenus locatifs ?Micro vs Réel simplifié

Pour chaque régime, foncier et meublé, il existe encore 2 possibilités de déclaration : le micro ou le réel simplifié. Vous avez donc, pour le régime foncier, le choix entre le micro foncier ou le foncier réel, et pour le régime meublé, le choix entre le micro BIC ou le BIC réel simplifié.

Le principe des régimes micro (foncier ou meublé) : déclaration du montant total brut de vos revenus locatifs, (autrement appelé votre chiffre d’affaires) sur votre déclaration personnelle de revenus + abattement de 30 % (micro foncier), 50 % ou 71 % (micro BIC) selon votre situation. Vous serez donc taxé à hauteur de, respectivement, 70 %, 50 % ou 29 % de vos revenus locatifs.

Le principe du régime réel (foncier ou meublé) : déclaration annuelle spécifique aux revenus locatifs + déduction de vos frais réels et amortissements : assurance, intérêts des emprunts, taxes et charges liées au logement, nouvel équipement électroménager, travaux de rénovation…. Vous serez donc taxé sur la différence entre vos revenus locatifs et les frais liés à l’appartement.

Quel régime choisir ?

La location meublée, option réel simplifié : une fiscalité généralement plus favorable

Pourquoi ? Parce que vous pouvez déduire de vos loyers tous les frais, les intérêts et assurances sur prêt, les travaux de rénovation et les amortissements du bien.

A savoir : l’amortissement c’est la déduction linéaire pendant 25 ans de 90 % de la valeur du bien (valeur au jour de la 1ère location).

Quel régime choisir ?

Comment passer d’un régime à l’autre ?

Comment passer d’un régime à l’autre ?

Si vous déclarez vos locations en revenus fonciers, vous pouvez opter pour le régime de location meublée si vous respectez les 4 conditions suivantes :

  • Meubler votre logement
  • Signer un bail ou contrat de location meublée lors d’un changement de locataire.
  • Avoir un résultat foncier bénéficiaire depuis au moins 3 ans (en cas de résultat déficitaire, passage en meublé envisageable mais avec étude personnalisée en fonction de la situation du propriétaire)
  • Ne pas être dans un engagement de défiscalisation avec des dispositifs tels que ZRR, Loi Demessine, …

Si vous déclarez vos locations en meublé micro BIC, vous pouvez opter pour meublé BIC réel simplifié en déposant une option au greffe avant le 31 janvier de l’année du changement de régime.

LA RÉNOVATION, UN LEVIER POUR LE CLASSEMENT

Les avantages de la rénovation

7 BONNES RAISONS DE RENOVER …
… Pour vous, pour vos enfants, pour vos locataires

Classement de votre bien

Occupation optimale de votre bien

Augmentation de vos revenus locatifs

Valorisation de votre patrimoine immobilier

Avantages fiscaux le cas échéant

Plus de confort et de plaisir

Prestations de meilleur standing et répondant aux attentes de la clientèle

Concrétiser votre projet de rénovation relève souvent du « parcours du combattant », pour diverses raisons qui vous sont propres.

Les avantages de la rénovation

Optimiser fiscalement vos travaux de rénovation

Les travaux de rénovation, tout comme le changement du mobilier ou l’agencement de votre bien peuvent vous permettre, si vous optez pour le bon régime, d’optimiser votre fiscalité.

En effet seul le régime de la location meublée, option BIC réel simplifié vous permettra de déduire tous les frais liés à la rénovation de votre appartement et donc de gommer tout ou partie de votre fiscalité locative.

Comment ça marche ?

Vous déclarez le montant de vos travaux de rénovation en charge ou en immobilisation. Cette déclaration créé un résultat déficitaire.

En charge, vous déduisez les travaux en une seule fois sur la déclaration de l’année de réalisation des travaux.

En immobilisation, vous déduisez les travaux de façon linéaire sur toute la durée d’amortissement définie.

Le choix de l’imputation en charges ou en immobilisation dépendra du montant des travaux, de la valeur du bien, de la durée d’amortissement du bien, etc…

Le résultat déficitaire n’est imputable qu’aux seuls revenus locatifs meublés, mais il sera reporté d’une année à l’autre jusqu’à complète utilisation.